З відкриттям різних реєстрів ринок нерухомості в Україні значно пожвавішав.
Вітчизняний ринок нерухомості з початком повномасштабної війни росії проти України фактично призупинив роботу: квартири та будинки ніхто не купував і не продавав, не можна було оформлювати спадщину тощо.
Тож фактично до початку цього тижня не працювали Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, Державний реєстр іпотек, Єдиний реєстр заборон на відчуження об’єктів нерухомого майна. А без цих важливих реєстрів не можна проводити операції з нерухомим майном.
Нині ринок нерухомості потроху прокидається. «Урядовий кур’єр» намагався проаналізувати його життєздатність та виокремити певні тенденції.
Торгувати земельними ділянками ще зась
Юрій Піта, президент Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України зазначає: те, що запрацювали ці реєстри — величезний позитив.
«Проте в Україні так і не запрацювали Реєстр земельних ділянок або публічна кадастрова карта. Цей важливий документи містить інформацію про кадастровий номер, площу, межі, цільове призначення і форми власності земельної ділянки (державна чи приватна). Тож продати земельну ділянку чи будинок на певній земельній ділянці нині ще не можливо», — каже фахівець.
Також не працює Єдиний державний демографічний реєстр — електронна інформаційно-телекомунікаційна система, призначена для зберігання, захисту, оброблення, використання і поширення інформації про особу та документи, що оформлюють із застосуванням засобів реєстру.
Єдиний державний демографічний реєстр ведуть для ідентифікації особи для оформлення, видачі, обміну, пересилання, вилучення, повернення державі, визнання недійсними та знищення передбачених законом документів. Цей документ у межах, визначених законодавством про свободу пересування та вільний вибір місця проживання, використовують для обліку інформації про реєстрацію місця проживання чи місця перебування.
На думку Юрія Піти, те, що не працює цей реєстр, робить неможливим здійснення багатьох операцій з нерухомістю, приміром, не можна продавати квартиру чи будинок за довіреністю.
Але ці проблеми суто технічні, й реєстри рано чи пізно запрацюють.
Складна логістика й шалені ціни на будматеріали
Чи є зацікавленість у пересічних українців нині до купівлі-продажу житла на вторинному й первинному ринках? Окремо зробимо уточнення: у регіонах, де немає активних бойових дій.
Як зазначає директор ріелторської компанії «Київ-Дім-Сервіс» Андрій Романов, ринок був би значно активнішим, якби більшість людей мала гроші
«Але і первинний, і вторинний ринки працюють. Поза тим скажу, що є такі компанії-забудовники, які не переривали зведення помешкань ні на день з початку воєнної агресії росії проти України. Приміром, фірма «Інтергал-Буд». Забудовники навіть підняли ціни на квадратний метр житла — його вартість стала вищою, ніж була до війни, на 20%. І це зрозуміло: нині логістика дуже складна і затратна. А ще істотно зросли ціни на будматеріали», — зазначає експерт.
Компанії-забудовники у питаннях ціноутворення розділилися. Деякі з них прив’язали вартість квадратного метра до курсу долара, а інша частина підняла й часом істотно ціни у гривнях.
За словами пана Романова, чимало охочих, які переїхали зі сходу та півдня України, де тривають активні бойові дії чи окупація, і мають вільні кошти, мають намір купувати первинне або вторинне житло в центральних та західних областях нашої держави.
«Часто власники житла пропонують просто шалені ціни на квадратні метри, і потенційні покупці не мають бажання і грошей купувати», — зазначає Юрій Піта.
Однак він переконаний: нині не можна сказати, що сформовано відповідні ринкові ціни на житло. Треба, аби минув певний час (мабуть, не менш як місяць від часу відкриття вищезгаданих реєстрів), щоб ринок фактично наново сформувався.
Схильність до економ-класу
У чому полягають особливості роботи первинного та вторинного ринків на регіональному рівні?
Як зазначає Андрій Романов, на заході України нині справжнє цінове божевілля: «Там сформувався дуже великий попит на житло і на первинному, й на вторинному ринках завдяки вимушеним переселенцям зі сходу та півдня. Інколи ціни піднялися на 30% порівняно з тими, що були до 24 лютого. Але коли почнеться зворотний процес, тобто масове повернення людей додому, гадаю, що й ціни повернуться до попередніх».
Експерт висловлює цікаву думку: є певна категорія людей, які полишили оселі в регіонах, де немає активних бойових дій (тобто центр та захід України), і поїхали в пошуках кращої долі за кордон. На думку фахівця, чимало з них можуть виявити бажання не повертатися в Україну й після війни, а свої квартири на малій батьківщині просто продаватимуть.
Для них буде ключовим не питання ціни, а швидкість продажу. І вони виставлятимуть не дуже високу вартість квартир та будинків. Це так званий точковий продаж нерухомості, а не тенденція. Але, як зазначає Андрій Романов, все це теж може вплинути на ринок загалом — ціни на ньому завдяки таким операціям знизяться. Проте експерт вважає, що це триватиме не більш як місяць — півтора, а потім ринок сам відкоригує подальше формування цін.
Київ та Одеса знизили вартість осель
Щодо особливості ціноутворення в центральних регіонах, Києві та Одесі, то Юрій Піта зазначає: вартість житла там знизилася чи в найближчому майбутньому знижуватиметься на 20—30%.
«Чимало людей втратили роботу й бізнес, тож купуватимуть житло переважно в економ-сегменті. І саме у цих регіонах пропозиція набагато перевищуватиме попит. Додаймо до цього, що ми фактично майже втратили іноземних клієнтів, які чимало років жили в Україні й купували чи орендували тут житло. Вони просто виїхали. Цей чинник теж істотно впливав та впливатиме на процес ціноутворення в Києві, Харкові, Одесі чи інших великих містах нашої держави».
Що надалі відбуватиметься на ринку житлової нерухомості в Україні?
Експерти переконані, що все залежатиме від того, коли скасують воєнний стан. Тоді покупець почуватиметься більш упевнено і буде сформовано здоровий попит. Та поки що про це рано говорити. Спершу переможемо рашизм.
ДО РЕЧІ
За період воєнного часу Держбудархітектури опрацювало понад 5800 звернень
Найактивніше нові будівництва розпочинають у Львівській, Закарпатській та Хмельницькій областях –– там видано найбільшу кількість дозволів на виконання будівельних робіт, повідомляє Мінрегіон.
Як зазначають у Державній інспекції архітектури та містобудування України, лідером з виданих сертифікатів про прийняття об’єктів в експлуатацію залишається Львівщина –– третина звернень замовників на отримання сертифікатів надійшла саме щодо об’єктів у цьому регіоні.
Зауважимо, що активно будівництво відновлюється і на деокупованих територіях, інфраструктура яких істотно постраждала. Надходять також звернення замовників щодо об’єктів у Чернігівській, Сумській, Київській областях. Сподіваємось вже скоро до цього переліку приєднаються усі області, де сьогодні герої ЗСУ продовжують захищати українців від ворога.
Відтак за період з 15 березня по 15 травня головними інспекторами будівельного нагляду ДІАМ опрацьовано: 2200 повідомлень про початок будівельних робіт; 2950 декларацій про готовність об’єкта до експлуатації (в т.ч. за амністією); 130 дозволів на виконання будівельних робіт; 100 сертифікатів про прийняття об’єкта в експлуатацію; 470 змін до повідомлень, декларацій та дозволів.
Фахівці також працюють над удосконаленням нормативно-правової бази.