С 15 июля 2020 года в Украине начнут действовать новые правила заключения договора аренды земли. БизнесЦензор рассказывает, что изменится.
На чем основаны обновления?
5 декабря 2019 года был принят закон №340-IX "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству". Он вступил в силу 16 января 2020 года. Но некоторые его нормы вводятся в действие поэтапно. В частности, положения об обновлении договора аренды земли начнут действовать с 15 июля 2020 года.
Какие изменения несет закон?
Законом впервые введено нотариальное удостоверение сделки. Это значит, что владелец земельного участка может требовать нотариальное удостоверение договора аренды, суперфиция или эмфитевзиса. Предполагается, что такая норма поможет бороться с рейдерами.
Еще закон разграничивает два правовых механизма. А именно пролонгацию договоров аренды земли и преимущественное право на заключение нового договора аренды земли арендатором.
Для этих целей договора аренды земли делятся на:
срочные (которые приостанавливают действие с окончанием срока, на который он был заключен)
срочные с пролонгацией (не прекращают действие с окончанием срока, на который он был заключен, при условии наличия сведений о пролонгации в Государственном реестре прав на недвижимое имущество).
Также изменилась государственная регистрация права аренды на земельный участок. В сведениях о праве аренды нужно будет обязательно указать дату заключения, срок действия и признак пролонгации или не пролонгации договора.
Если договор заключен с условиями пролонгации, то по окончанию его срока программное обеспечение Государственного реестра прав на недвижимое имущество автоматически продлит срок действия договора.
Дата окончания действия договора аренды исчисляется с даты его заключения, а право аренды возникает с момента государственной регистрации.
Отметим, что эти правила распространяются также и на договоры об установлении земельного сервитута, договора о предоставлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд или для застройки.
Важно, что эти правила о возобновлении договора аренды земли, распространяются на договоры, заключенные или измененные после вступления в силу Закона №340-IX. То есть после 15 июля 2020 года.
В законе также сказано, что после окончания срока договора аренды арендатор, который исполнял обязанности по условиям договора надлежащим образом, имеет преимущественное право перед другими на заключение договора аренды земли на новый срок.
Если арендатор хочет использовать преимущественное право на заключение договора аренды земли на новый срок, то должен уведомить об этом арендодателя. Сделать это нужно до окончания срока действия договора, в срок, установленный этим договором. Но не позднее чем за один месяц до окончания срока действия договора.
Если владелец участка умер, то арендатор должен уведомить наследника земли. Сделать это нужно в течение одного месяца со дня, когда ему стало известно о переходе права собственности на земельный участок.
Воспользоваться своим правом на отказ в возобновлении договора аренды земли может каждая из сторон, обратившись к государственному регистратору не позднее, чем за месяц до окончания такого договора. Но вместе с этим есть положения закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений". Там прописано, что обратиться с таким заявлением сторона может в любое время до окончания договора аренды земли.
К письму-уведомлению о заключении договора аренды земли на новый срок арендатор должен добавить проект договора.
При заключении договора аренды земли на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон. Если стороны не достигли договоренности по арендной плате и других важных условиях, то преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земли прекращается. А арендодатель может найти арендатора, который предложит более выгодные условия.
Письмо-уведомление с проектом договора аренды арендодатель может проверять и согласовывать с арендатором в течение месяца. Если речь идет о землях государственной и коммунальной собственности, то договор аренды заключается на основании решения органа, уполномоченного осуществлять передачу земельных участков в собственность или пользование (сельсоветы, горсоветы, администрации и тд.).
При этом, условие о возобновлении договора не может устанавливаться в договоре аренды для земельных участков государственной и коммунальной собственности. Кроме случаев, если на таких земельных участках расположены здания или сооружения, находящиеся в собственности пользователя или приобретателя права пользования земельным участком.
В этом случае арендатор получается незащищенным, ведь не может быть уверен, что землю, в которую он вкладывается, не отдадут в аренду другому арендатору по истечению срока договора. Но вместе с тем, арендодатели (как коммунальные и государственные, так и частные) становятся более защищёнными.